【住宅ローン利用者は必見!】リースバックと住宅ローンについてのポイント4選

このページでは、住宅ローンが残っていてもリースバックを利用することはできるのか?についてや、リースバックした物件を再購入する際に、新たに住宅ローンを組むことはできるのか?その場合、住宅ローン控除は利用できるのか?などについて解説しています。現在、住宅ローンを利用している人はもちろん今後リースバックした物件を再購入する予定の方は参考にして頂ければと思います。

リースバックと住宅ローンについてのポイント4選

・住宅ローンが残っていてもリースバックを利用することはできるのか?

・リースバックした物件を再購入する場合、住宅ローンを新たに組むことはできるのか?

・住宅ローンを利用して再購入する場合、再度住宅ローン控除(減税)を受けることはできるのか?

・再購入する場合、すまい給付金は受給できるか?

管理人

順番に見ていきましょう。

まずは結論から

ご夫婦

住宅ローンが残っているのですが、リースバックは利用できますか。

住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できます。ただしリースバックで自宅を売却する時には、通常の売却と同様に住宅ローン借入時に設定されている抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するためにはリースバックで得た資金で住宅ローンを一括返済しなくてはなりません。そのため、売却価格が住宅ローン残高を上回っていないとリースバックを利用するのは難しくなります。住宅ローンが残っていることでリースバックを利用できるか分からない場合は、リースバックを行っている会社に相談してみましょう。

ご夫婦

リースバックした物件を再購入する場合、再び住宅ローンを利用することはできますか。

利用できます。その時の再購入価格や年齢、収入などによるので一概には言えませんが、賃貸で住んでいた物件を買うための住宅ローンの利用という使い方は決して珍しい使い方ではなく、通常の中古物件の売買と同じですので住宅ローンを使うこと自体は問題ありません。ただし、以前返済をしていた時に滞ってしまっていたりすると住宅ローン審査に通らない可能性もあります。とはいえ、安定した収入があり返済負担率が基準値内であればリースバックの再購入の場合でも問題なく住宅ローンを借りることができるはずです。万が一、住宅ローンの審査に落ちてしまっても別の銀行や審査の比較的緩いフラット35などを利用することで問題なく借りることはできると思います。私の経験で申し上げると、ご子息様や娘様などご家族の名義で住宅ローンを組まれる方が多い印象です。

ご夫婦

再購入する場合、再度住宅ローン控除(減税)を利用することはできますか。

利用できる可能性は高いです。住宅ローン控除(減税)の制度は、基本的に「1人1回まで」「同じ物件で2度使うことはできない」などの決まりはありません。再購入の際、その時の適用条件を確認しましょう。

ご夫婦

すまい給付金はもらえますか。

受給できる可能性はあります。ただし現在、すまい給付金は令和4年12月までに入居した物件が対象になっていますので、再購入の際は制度が延長されているのかも含めて適用条件を確認しましょう。

管理人

では詳しく見ていきましょう。

・住宅ローンが残っていてもリースバックを利用することはできるのか。

ご夫婦

住宅ローンが残っているのですが、リースバックは利用できますか。

管理人

はい。利用できます。住宅ローンの返済を目的としてリースバックを行う場合は、下記の2パターンに分かれます。

住宅ローンを返済する目的でリースバックを行う場合のパターン

売却代金で住宅ローンを完済できる場合

リースバックによる自宅の売却で住宅ローンを全て返済できる場合は、売却時に売却代金を住宅ローンの返済に充てて抵当権を抹消します。そのうえで残った資金は自由に使うことが可能です。

・売却しても住宅ローンを完済できない場合

リースバックでの売却価格が住宅ローンの残額を下回ってしまう場合には、債権者である金融機関との調整が必要となり、いわゆる任意売却を行うか不足している分を自己資金などで賄うかのどちらかになります。

リースバックと任意売却については下記記事で解説していますのでここではひとまず割愛します。

【コロナ渦で利用者急増!】リースバックと任意売却の比較

ご夫婦

なるほど。いくらぐらいで買い取ってもらえるのか、売却価格で住宅ローンを完済できるかがポイントなんですね。

管理人

そうですね。そしてもうひとつ注意点があります。それは住宅ローンの返済を軽減するためにリースバックを利用する場合です。リースバック後の家賃が、元々支払っていた住宅ローンの月額より高くなってしまっては意味がありませんから、リースバック後の毎月の家賃は今のローン返済額より安くなるのかどうかを確認する必要があります。

ご夫婦

確かにそうですね。時間も限られているのでなるべく短時間で最善の方法を取りたいのですが。

管理人

そうですね。リースバックでの売却価格や毎月の家賃がいくらになるのかというのは不動産会社によって金額にかなりの幅がありますので一度査定を取って確認されるのが良いと思います。査定につきましては、当サイトでは【おまとめ査定】をおすすめしています。一度の査定申し込みで他の売却方法による査定金額や諸費用が最大5社まで分かりますので、1社づつ同じ情報を何度も入力し、対応する必要がある査定よりも手間がかかりませんし、同じ条件の下で比較検討ができますので便利です。

ご夫婦

何度も対応するのも手間ですし、気が引けるので助かります。

管理人

おまとめ査定については、最小の労力で最善の売却ができたというお声も頂戴しており自信をもっておすすめしておりますのでどこに査定を依頼するか迷われているようでしたら是非お気軽にご利用頂ければと思います。査定の前後でご不明点がございましたらお電話やメールなどで随時【無料事前相談】も承っておりますので、こちらも併せてご利用下さい。中立の立場で忖度のないアドバイスをさせて頂きます。

ご夫婦

ありがとうございます。一度、不明点を整理してからご相談させて下さい。

リースバックした物件を再購入する場合、新たに住宅ローンを組むことはできるか

ご夫婦

数年後に再購入したいと思った場合、新たに住宅ローンを組むことはできますか。

管理人

はい。その時のご状況にもよりますが、住宅ローンを組むこと自体は問題なくできます。

私の経験で申し上げますと、ご子息様や娘様などご家族の名義で住宅ローンを組まれる方が多い印象ですが、ひとまずご自身で組む場合についてお話しますね。

ご夫婦

ありがとうございます。息子と娘に組んでもらう方法もあるんですね。その時の状況というのは・・どういうことでしょうか。

管理人

はい。その時の年齢や安定した収入があるのかどうかということですね。再購入価格に対して、問題なく返済できると判断されれば新たに住宅ローンを組み再購入することができます。

ご夫婦

なるほど。その時の私たちの状況次第ということですね。

管理人

そうですね。ポイントとしては、住宅ローンを取り扱っている金融機関は1社だけでなくたくさんあり、審査基準も金融機関ごとに異なりますのでなるべく数社に打診することですね。フラット35という通常の住宅ローンより利用条件が緩いものなどもありますので是非ご検討されることをおすすめします。

ご夫婦

住宅ローンも色々あるんですね。数年後に再購入できるよう、今から計画的にやっていきたいです。住宅ローン控除についても教えてください。

再購入する場合、「住宅ローン控除」を使うことはできるか。

管理人

はい。住宅ローン控除(住宅ローン減税)も利用できる可能性が高いです。

ご夫婦

住宅ローン控除は、今の家を購入するときに利用しましたが・・

管理人

そうでしたか。住宅ローン控除(住宅ローン減税)の制度は、基本的に「1人1回まで」「同じ物件で2度使うことはできない」などの決まりはありませんので、利用できる可能性は高いです。

ご夫婦

そうなんですね。

管理人

はい。こういった住宅ローン控除(減税)などの税制優遇は、利用できるならば利用しなければ損になってしまいます。その時の適用条件を確認した上で是非活用しましょう。

ご夫婦

ありがとうございます。

すまい給付金は受給できるか

ご夫婦

すまい給付金というのをニュースで見たのですが、受給することはできるのでしょうか。

管理人

はい。受給できる可能性はあります。すまい給付金については今のところ令和4年12月までに入居した物件というのが適用条件のひとつになっていますので、再購入の際に制度が続いているのかも含めて適用条件を確認しましょう。住宅ローン控除とすまい給付金制度の詳細な内容については、国土交通省のホームページで確認することができます。

住宅ローン制度の概要|すまい給付金 http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/index.html

ご夫婦

再購入することになった際は、住宅ローン控除とすまい給付金について確認してみます。今日は、ありがとうございました。

管理人

そうですね。こうした税制優遇や給付金に関しては、毎年改正されていますので、その時の最新情報を確認することが大切です。ご売却にあたりましては、是非【おまとめ査定】【無料事前相談】を活用されて、少しでも有利なご売却となりますよう弊社スタッフ一同お祈りしております。本日は、ありがとうございました。