【契約時】不動産リースバックの注意点

このページでは不動産リースバックに申し込みをし、これから契約を結ぶ方向けに注意点を解説しています。

検討している方向けの注意点は、下記の記事で解説していますので参考にして下さい。

【検討者向け】不動産リースバック4つの注意点

まずは結論から ~契約時・不動産リースバックの注意点~

ご夫婦

来週、不動産リースバックの契約を控えているのですが何か注意することはありますか。

管理人

おめでとうございます。不動産リースバックでは、売買契約と賃貸借契約の2つの契約を結びますが、いずれも注意することは同じです。それは、事前に買主・貸主となる不動産会社と打ち合わせた内容が契約書にきちんと反映されているかを確認することです。

ご夫婦

なるほど。事前に打ち合わせをして決めたことは何点かあります。それらがきちんと契約書に盛り込まれているか確認するのですね。

管理人

その通りです。このポイントを抑えておけば大丈夫です。理解していたつもりでも勘違いしているケースもありますのでしっかり確認しましょう。

特に賃貸借契約書の内容は勘違いやトラブルが多くなっていますので、念入りに確認しましょう。

不動産リースバックの契約時に気をつけること

①売買契約時に気をつけること

②賃貸借契約時に気をつけること

管理人

ひとつづつ詳しく解説していきますね。

①売買契約時に気をつけること

管理人

事前に買主となる不動産会社と打ち合わせをし、合意した内容を書面化したものが売買契約書です。

ご夫婦

なぜわざわざ書面に残すのでしょうか。費用や時間がものすごくかかると思うのですが・・

管理人

はい。契約自体は売買契約も賃貸借契約も当事者双方の意思が合致していれば有効に成立するのですが、口頭で書面化して残すことで、のちのちトラブルになることを避ける目的があります。

ご夫婦

なるほど。言った言わないも書面に残しておけば安心ということですね。納得しました。

管理人

合意した内容が全て含まれているか確認しましょう。売買契約書には以下のような内容が含まれます。

売買契約書 チェックポイント その①

契約者は誰か

管理人

誰が売主で誰が買主になっているかを確認しましょう。

ご夫婦

お願いした不動産会社が買主になっていれば大丈夫ですか。

管理人

はい。大丈夫です。滅多にありませんが、相談していた不動産会社が買主だと思っていたら別会社だったり、個人の不動産投資家だったりということを聞いたことがあります。賃貸借契約の貸主(大家さん)にもなりますので、相談していた不動産会社が買主になっているかどうか確認します。

ご夫婦

なんか怖いですね。基本的なことも確認するようにします。

売買契約書 チェックポイント その②

売買価格

管理人

こちらも基本的なことですが、事前に協議した内容と同じかどうかを確認します。

売買契約書 チェックポイント その③

決済日と支払い方法は正しいか

ご夫婦

売却代金を頂ける日は気になります。

管理人

はい。そのために貴重なお時間を割いて頂きましたからね。事前の話し合いで、資金がいつまでに必要だから決済日はいつということを決めているはずです。その日にちになっているかを確認します。支払い方法は買主の銀行口座に一括で振り込むことがほとんどですが、念のため確認します。

売買契約書 チェックポイント その④

再購入についての取り決め

ご夫婦

うちは再購入についてはまだ未定ですが、【おまとめ査定】で頂いた再購入価格が魅力的に感じた部分もありましたので、一応契約書に入れておいてもらうことにしました。

管理人

お客様のように一応、売買契約書に盛り込んでおいてもらう方も多いですよ。再購入できるかできないか、できるとした場合は再購入価格や再購入可能な期間が事前に決めた内容と同じか確認します。

売買契約書 チェックポイント その⑤

設備について

ご夫婦

もう30年近く住んでますので、あっちこっち壊れていたり不具合はあります。

管理人

はい。当然です。第三者の方に仲介で売却したり貸したりする場合には、リフォームや修繕を売主さま負担でしてから・・となりがちですがリースバックの場合にはそのまま賃貸に移行しますので、動作の確認や故障の有無などについてあとからトラブルにならないように確認します。

ご夫婦

なるほど。問題なく使えるものと壊れているエアコンと壁紙の傷をあらかじめ明確にしといてもらえると安心です。

売買契約書 チェックポイント その⑥

固定資産税や火災保険料の清算について

ご夫婦

固定資産税はもう1年分払ってしまいましたが・・

管理人

はい。12月31日までの分をもうすでにお支払いされていますので、決済日以降の分を不動産会社から日割りで返してもらいます。決済日以降が不動産会社の負担になっているかを確認します。火災保険については加入している場合は解約します。

ご夫婦

火災保険は解約しておいて下さいと言われていましたが、忘れていました。助かります。やはり確認することは大事ですね。

売買契約書 チェックポイント まとめ

契約者は誰か

売買価格

決済日と支払い方法は正しいか

再購入についての取り決め

設備について

固定資産税や火災保険料の清算について

賃貸借契約時に気をつけること

賃貸借契約書 チェックポイント その①

契約は、普通賃貸借契約か定期建物賃貸借契約か

普通賃貸借契約とは、ごく普通の賃貸借契約で期間は2年が多く入居者の意思で更新できます。一方、定期建物賃貸借契約は数ヶ月~5年などと期間を決め更新がありません。期間満了後も住み続けるためには、再契約が必要で賃貸人(大家さん)の同意が必要になります。

要するに普通賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いは、「入居者の意思で更新ができるか・できないか」ということです。

定期建物賃貸借契約の場合は、再契約の可否、賃料(家賃)の値上げに関することなどが事前に協議した内容と相違ないか確認します。

管理人

この点をきちんと確認し、再契約時に不利になるようなことが記載されていなければどちらの契約でも問題ありません。

賃貸借契約書に、事前に協議したご自身の希望が反映されているかどうかを確認するということに尽きます。

賃貸借契約書 チェックポイント その②

賃料(家賃)や敷金、礼金の金額

ご夫婦

礼金と敷金はこちらのサイトで相談してみましょうと書いてあったのでご相談したら0にしてもらえました。

管理人

それは良かったです。出費は極力抑えたいですからね。事前に取り決めした内容と相違ないかを確認します。敷金や礼金はもともと取らないことも多いですね。

賃貸借契約書 チェックポイント その③

賃料(家賃)の支払い方法や支払い先、期日

管理人

家賃を一括で支払うのか、月毎に支払うのかなどを確認します。

ご夫婦

お家賃の支払い日も希望を聞いてもらい助かりました。

賃貸借契約書 チェックポイント その④

更新(または再契約)できるか、その際の費用

管理人

普通賃貸借契約の場合は更新、定期建物賃貸借契約の場合は再契約できる契約になっているか、その際の費用を確認します。

賃貸借契約書 チェックポイント その⑤

途中解約の方法

ご夫婦

まだどうするかは未定ですが、「解約します」とご連絡してから1ヶ月分はお家賃が発生するということですか。

管理人

その通りです。1ヶ月前予告になっていることがほとんどだと思いますが、念のため確認します。

賃貸借契約書 チェックポイント その

保証人

管理人

連帯保証人は不要で、その代わりに保証会社に加入することがほとんどですが念のため確認します。

ご夫婦

うちも保証会社さんを利用します。ここで収入の証明が必要になるのですね。

管理人

そうですね。リースバック自体は融資ではないので収入の証明は不要なことが多いのですが保証会社さんを利用する場合はほとんどのケースで何らかの証明が必要になることが多いです。

賃貸借契約書 チェックポイント その

火災保険(家財保険)

管理人

賃貸で住むにあたり、大家さんや隣人に対するリスク、自身の家財にかける賃貸専用の保険に加入しますが、その金額や内容を確認します。

ご夫婦

なるほど。3つの保障が1つの保険に含まれていると担当者さんが言っていました。

だいたい2年間で15,000円~20,000円程度が相場です。所有していた時に加入していた建物にかける火災保険は解約し、新たに所有者となる不動産会社負担で加入します。

賃貸借契約書 チェックポイント その

設備故障時の費用負担

管理人

エアコンや給湯器が壊れた、水漏れが発生したなどの際の費用負担がどうなっているか確認します。通常、普通に使っていて壊れた場合は大家(不動産会社)負担になります。

ご夫婦

なるほど。もともと壊れているものと問題なく使えるものがあるので事前に決めておいてもらえると安心です。

賃貸借契約書 チェックポイント その

禁止事項

管理人

事務所使用の禁止、転貸(又貸し)の禁止などが一般的です。ペットの飼育に関する規定も確認します。

ご夫婦

家内とワンちゃんでも飼おうかと話していて相談したら、1匹でしたら大丈夫にしてもらえるとのことだったので良かったです。きちんと盛り込まれているか確認したいと思います。

賃貸借契約書 チェックポイント その

退去時の原状回復について

管理人

退去時に原状回復(壊れたり汚れた箇所を修復する)をする義務があるのか、ある場合は費用負担について確認します。

ご夫婦

なるほど。今日は色々と確認できて良かったです。もう一度整理して来週の契約に臨みたいと思います。

管理人

ご契約に際して、何かご不明点がございましたら、お電話やメールなどで【無料相談】も承っておりますのでお気軽にご相談下さいね。良いご契約になるようお祈りしております。本日は、ありがとうございました。

賃貸借契約書 チェックポイント まとめ

契約は、普通賃貸借契約か定期建物賃貸借契約か

賃料(家賃)や敷金、礼金の金額

賃料(家賃)の支払い方法や支払い先、期日

更新(または再契約)できるか、その際の費用

途中解約の方法

保証人

火災保険(家財保険)

設備故障時の費用負担

禁止事項

退去時の原状回復について

まとめ

リースバックは1ヶ月程度でまとまった資金が作れ、売却後も自宅に住み続けることができるので非常に便利なサービスですが、不利な契約になっていると数年後に住むところを失ってしまう危険があります。このページでおさえたポイントを元に契約書をよく確認した上で契約に臨み、より契約条件の良い有利な不動産売却を実現しましょう。

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