【検討者向け】不動産リースバック 2つのデメリット

このページでは、不動産リースバックを利用しようとしている方向けに、不動産リースバックのデメリットを解説しています。デメリットもきちんと把握した上で、利用するかどうかの判断材料としてください。なお不動産リースバックのメリットについては下記の記事で解説しています。

【検討者向け】不動産リースバックを利用する7つのメリット

まずは結論から ~不動産リースバックのデメリット2点~

ご家族

リースバックのデメリットについて教えてください。

管理人

はい。2点あります。

不動産リースバックのデメリット2点

①通常の不動産売却(仲介)と比べて、買取価格が低くなる可能性が高い

②自宅周辺の同じような間取りの賃貸物件を借りる場合と比べて、家賃が高くなってしまう可能性が高い

ご家族

やはり金額面がメインになりそうですね。

管理人

その通りです。では詳しく見ていきましょう。

不動産リースバックのデメリット その①

通常の不動産売却(仲介)と比べて、買取価格が低くなる可能性が高い

ご家族

どれくらいで買い取ってもらえるんですか?

管理人

公表はされておりませんが、経験上市場価格の50%から80%程度になることが多いですね。

ご家族

なるほど。結構、幅があるんですね。

管理人

そうですね。幅はかなりあります。ですので複数社の見積もりを取って比較することが重要になってきます。通常、自宅を売却した場合、買った人が所有者となり住みます。しかし不動産リースバックの場合、自宅を買い取った不動産会社と賃貸借契約を結び、自宅を借ります。不動産会社にとっては買い取った物件を自由に売買はできず、貸し先が不動産リースバックの利用者に限定されてしまいます。また利用者が再購入を希望した場合、応じなければいけない義務が発生します。

このような理由から市場価格よりも低い価格が設定されるのです。そのほかこれまで所有者が支払っていた固定資産税などの支払いが発生したり、物件を管理していく人件費が発生したりといった所有に伴うコストがかかるという理由もあります。マンションの場合は管理費や修繕積立金も新所有者である不動産会社の負担になります。

買取価格をあえて低くしてもらう例外もあります。

例えば・・

市場価格:1500万円
買取価格:1050万円

となるところで・・

「安価で再購入したいので、300万円で買取してほしい」
「毎月の家賃を抑えたいので、300万円で買取してほしい」

という希望が利用者にあるケースです。

管理人

これは、家賃や再購入価格が買取価格を元に算出している場合が多いからです。

家賃(リース料)=買取価格の120分の1前後
再購入価格=買取価格の1割から2割増し前後

おおよそ上記のような設定が多いので

買取価格が高い=家賃(リース料)や再購入価格は高くなる
買取価格が低い=家賃(リース料)や再購入価格は低くなる

関係にあります。

管理人

このような理由から、再購入を前提にしている場合は家賃や再購入価格を抑えるために、あえて「買取価格を下げてもらう」ケースもあります。

不動産リースバックのデメリット その②

自宅周辺の同じような間取りの賃貸物件を借りる場合と比べて、家賃が高くなってしまう可能性が高い

管理人

家賃(リース料)は買取価格の120分の1前後になることが多いと書きました。これは買取価格を10年(120か月)で回収できる計算です。利回りという言葉を使うと10%ということになります。通常の大家さんが7~8%で運用している物件の場合、不動産リースバックではおおよそこれぐらいの家賃設定になることが多いです。

ご家族

なぜ高くなってしまうんですか?

管理人

はい。買取をした不動産会社(貸主)の側から見ると

・自由に売買できず貸し先も売主に限定されてしまう
・将来、再購入の希望があれば応じなければならない
・固定資産税や火災保険料、管理に伴う人件費など所有に伴うコストが発生する

という制約があり、投資としては決して良い条件ではないのですね。

そのため

・市場価格より安く買える
・周辺相場より利回り(家賃)が高い

というメリットをつける必要があるのです。

ご家族

なるほど。売却後も自宅に住み続け、できれば将来再購入したいと思っている中でいろいろと解決策を探していました。当初はリバースモーゲージや不動産担保ローンから検討していましたが利用条件が厳しすぎて不可でした。そんなときにリースバックを知り、ご相談させて頂きましたが、私たちの希望を聞いてもらう代金だと考えれば納得です。

最初は不動産売買に対してなんだか少し怖い気持ちもありましたが、今日ご相談させて頂いて安心できました。【おまとめ査定】で頂いた不動産会社さんの中から私たちに合った1社に決めたいと思います。ありがとうございました。

管理人

良かったです。これからご契約に際して何かご不明点がありましたら、お電話やメールなどで【無料事前相談】も承っておりますのでお気軽にご相談ください。。こちらこそ本日はありがとうございました。

まとめ

管理人

不動産リースバックのデメリットは上記の2点です。これらと引き換えに得られるメリットを比較して納得できれば不動産リースバックを利用するということになります。

不動産リースバックのメリット
1.まとまった資金が短期間で得られる
2.自宅を売却後も住み続けることができる
3.資金に余裕ができたら再購入することも可能
4.引っ越し費用などは一切不要
5.固定資産税や火災保険料の支払いがなくなる
6.誰にも知られずに売却できる
不動産リースバックのデメリット
1.通常売却と比べ、買取価格が50%から80%程度になる
2.周辺相場と比較して、家賃が割高になる可能性が高い

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