【リースバック】不動産会社のメリット・デメリット

このページでは不動産リースバックにおける不動産会社目線のメリット・デメリットを解説しています。

利用者目線でのメリット・デメリットについては下記の記事でそれぞれ解説しています。

【検討者向け】不動産リースバックを利用する7つのメリット

【検討者向け】不動産リースバック 2つのデメリット

まずは結論から

リースバックにおける不動産会社のメリット・デメリット

メリット

①相場より安い金額で不動産を購入できる

②利用者が住んでいる間は家賃収入が入る

デメリット

①買い取った物件を自由に売買できない

②貸し先が不動産リースバックの利用者に限定されてしまう

③固定資産税や(建物の)火災保険料が発生する(マンションの場合は管理費・修繕積立金も)

④賃貸管理業務に伴う人件費が発生する

ご夫婦

今の家に住み続けられるリースバックは気になっていたんですが、不動産会社さんのメリットやデメリットも知っておかないと落とし穴がある気がするんですが・・

管理人

そうですね。リースバックは売却後も自宅に住み続けられ、将来再購入することもできる便利なサービスですが、不動産会社も事業としてリースバックを行っていますので、物件を買い取る不動産会社にもメリット・デメリットがあります。少しでも有利な売却を実現するためにも知っておいて損はありません。では早速、詳しく見ていきましょう。

ご夫婦

よろしくお願いします。

不動産リースバックにおける不動産会社のメリット2点

①相場より安い金額で不動産を購入できる

②利用者が住んでいる間は家賃収入が入る

管理人

詳しく見ていきましょう。

①相場より安い金額で不動産を購入できる

管理人

不動産会社は不動産リースバックの利用者から市場価格の50%~80%程度で不動産を購入します。利用者が再購入をせず退去(引っ越し)をした場合、その時の市場価格で売却するか、新たに賃借人を見つけて賃貸収入を得るか、どちらかの行動を取ります。これにより、不動産会社は利益を出します。

ご夫婦

なるほど。私たち利用者の目線で考えると、一般の方に売却するよりは安くなってしまうけど、自宅に住み続けられたり再購入できるメリットが得られるというわけですね。その安くなってしまう金額と得られるメリットを比べて納得できれば利用するということでしょうか。

管理人

そのとおりです。一見儲かりそうなビジネスモデルにも映りますが、昨今は不動産リースバックを取り扱う会社間での競争に伴う広告費や人件費、所有や売却に伴う支出やリスクもあり、あまり儲かっているとは言えないようです。

現在は新型コロナウイルスの影響などもあり、不動産リースバックを利用する方は今後増えていくであろうという予測のもと、不動産会社側も試行錯誤をしている現状のようです。

ご夫婦

最初は買い叩かれてしまうのではという不安がありましたが、安心しました。子どもがまだ小さいので転校させたくないんです。その点リースバックは私たちにとってすごく魅力的ですが、サービスを受ける対価が妥当かどうかをよく考えたいです。

②利用者が住んでいる間は家賃収入が入る

ご夫婦

家賃についても気になるのですが・・

管理人

はい。買取価格が高くても、家賃が高額では意味がありませんから重要です。リースバックではだいたい買取金額の120分の1前後の家賃を設定することが一般的です。利回りという言葉を使うと10%ということになりますが、最近は7~8%程度で家賃を設定する不動産会社も増えているようです。この点は昨今不動産リースバックを取り扱う会社が増え、競争が生まれてきているからだといえるでしょう。今後も注目ですね。不動産会社にとって毎月入る家賃収入は魅力ですが、再売買の予約権を行使されて、例えば1年後に再購入となるケースもあります。そうなると家賃収入は入ってこなくなるため計算しづらい部分もあります。

ご夫婦

そういう仕組みなんですね。買取価格と家賃のバランスで決めたいと思います。

不動産リースバックにおける不動産会社のデメリット4点

①買い取った物件を自由に売買できない

②貸し先が不動産リースバックの利用者に限定されてしまう

③固定資産税や(建物の)火災保険料が発生する(マンションの場合は管理費・修繕積立金も)

④賃貸管理業務に伴う人件費が発生する

①買い取った物件を自由に売買できない

ご夫婦

どういうことでしょうか。

管理人

はい。不動産会社はあらかじめ決めた条件で利用者に賃貸として物件を貸します。再売買の予約がついていることが多い不動産リースバックの契約では、不動産会社は物件を自由に売買することはできず、利用者から再購入の要求があった場合にはこれに応じなければならず物件を自由に売買することはできません。

利用者目線で考えると、お金の問題が解決したら再購入できる権利があるというのは保険のような安心感を買うようなイメージです。

ご夫婦

なるほど。まだ数年後のライフプランがはっきりしていないので再購入できるようにしといてもらったほうが安心できます。

②貸し先が不動産リースバックの利用者に限定されてしまう

管理人

一般的な不動産投資の場合、買ったあとは誰に貸しても良いし、買い取ったあとは誰に売っても良いというのが当然です。また自分で利用するのも自由です。ところが不動産リースバックの場合は、買い取ったあとは売主に貸さなければならず、再購入の要求があった際は応じなければならないという制約が発生します。

そのため市場価格よりも安く買え、通常の物件よりも利回りが良いというメリットをつける必要があるのです。

ご夫婦

これはなんとなく理解できます。再購入できる権利をもらうので多少家賃が高くなってしまうのは仕方がないかな。

③固定資産税や(建物の)火災保険料が発生する

ご夫婦

今まで払っていた税金についても教えて頂けますか。

管理人

はい。リースバックでは不動産会社が所有者になるため、固定資産税や都市計画税、建物に掛ける火災保険料などの支払いが発生します。代わりに利用者は大家である不動産会社や隣人、ご自身の家財に対するリスクに備えるため賃貸専用の保険に加入します。

費用はだいたい2年間で15000円~20000円程度です。

ご夫婦

賃貸専用の保険に加入することになりますと担当者の方が言っていました。固定資産税や建物に掛けていた火災保険料の支払いがなくなることを考えれば少しお得かな。

④賃貸管理業務に伴う人件費が発生する

管理人

新たに賃貸物件を管理していく業務が発生します。契約更新や解約、賃借人からのご指摘に対する対応などです。

ご夫婦

なるほど。そういったコストもあるんですね。今日のお話を聞くまでは買い叩かれてしまうのではないかという不安がありましたが、安心しました。【おまとめ査定】でしっかり比較をして最終的に決定したいと思います。

管理人

また何かご不明点がございましたらお電話やメールでお気軽に【ご相談】下さいね。私たちは不動産会社ではないので忖度のないアドバイスがお伝えできるかと思います。ありがとうございました。

まとめ

不動産リースバックにおける不動産会社のメリット・デメリットを見てきましたが、いかがでしたでしょうか。利用者目線で考えると、一時的にまとまったお金が必要なので不動産リースバックを利用して資金を調達するが、今の自宅には愛着があるから住み続けたいし、問題が解決したら再購入したい。結論としては受けるサービスの対価として買取金額や家賃、契約条件に納得ができれば利用するということになりますね。

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