リースバックとは、自宅をリースバック会社に売却後もリースバック会社と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま自宅に住み続けられる制度です。ではリースバックの家賃相場はどれくらいで、どのようにして決まるのでしょうか？
この記事ではリースバックの家賃相場や算出方法、家賃を抑えるポイントなどを分かりやすく解説していきます。
まずは結論から
リースバックの家賃相場は、買取価格の120分の1前後であることが多いです。120ヵ月(10年)で元が取れる設定ということは、例えば買取価格が1,200万円の場合、1年間の家賃は120万円で毎月の家賃は10万円ということになります。もちろん地域や築年数など様々な要因によって異なってきます。また、リースバックの家賃は買取価格を基準にして決まります。家賃を抑えたい場合、買取価格をあえて低くすることで家賃を低くすることができます。住宅ローンを利用している場合は、リースバックを利用することで、毎月支払っている住宅ローン金額よりも安くなることが理想です。ちなみにリースバックは資金が貯まったら自宅を再購入することができますが、この時の再購入価格も買取価格を基準に決まります。リースバックを効果的に利用することで、リースバックの家賃や再購入価格を抑えることが可能になります。
リースバックの家賃相場は？
リースバックの家賃相場について教えて下さい。
はい。リースバックの家賃相場は買取価格の120分の1前後であることが多いです。120ヵ月、つまりちょうど10年間で元が取れるような設定ですね。
なるほど。高いのか安いのか良く分かりませんが・・
そうですね。10年間で元が取れるということは、利回りという言葉を使うと10％ということになります。お住まいの地域や物件の築年数などによって異なりますが、通常の大家さんが8%前後で運用している物件と比べると、リースバックの家賃のほうが1％～2％高くなるイメージですね。
なぜリースバックの家賃は高くなってしまうのでしょうか。
はい。リースバックは買い取った不動産会社が大家さんになり、その不動産会社から賃貸で借りていくことにより自宅にそのまま住み続けられるサービスです。買い取った不動産会社から見ると、貸し先がリースバックの利用者に限定されてしまうことや、利用者から再購入したいと申し出があった場合には応じなければならず、決して良い投資ではありません。また、所有者になると固定資産税や都市計画税などの税金や人件費などのコスト、マンションの場合には管理費や修繕積立金なども所有者負担になります。こういった事情から、通常の大家さんが運用している条件よりも良い条件にせざるを得ないということになるんですね。
なるほど。確かに普通に売却してしまったら自宅に住み続けることはできないし、再購入もできませんものね。私たちの希望を聞いてもらう対価として、家賃が多少高くなってしまうというのは納得できます。
そうですね。ただ最近は、コロナ渦の影響もありリースバックの利用者が増えていることから、リースバックの取り扱いを始める不動産会社も増えています。最近リースバックの取り扱いを始めた不動産会社の中には、家賃に関しても優遇するケースが結構ある印象です。金額については査定を取ってみないと分かりませんが、大事なことは複数社の見積もりを取った上で、買取価格だけではなく家賃やその他の契約条件に関しても納得できる会社を選ぶことが重要です。
そうなんですね。しっかり比較検討をして決めたいと思います。
リースバックは最近、利用者や取り扱う不動産会社が増えている未だ発展中のサービスです。そのため、不動産会社によって買取価格や家賃、その他の契約条件にもかなりの幅があります。見積もりを取ると一目瞭然ですが、買取金額だけで見ても200万円～300万円程度の差が当然のように出てきます。さらに家賃や契約条件を比べるとそれ以上の金額が変わってきます。だからこそ、複数社の査定を取って比較検討することが何よりも重要なのです。比較することの大切さについては下記の記事で解説しています。
・リースバックの毎月の家賃は買取価格の120分の1前後になることが多い
・通常の大家さんが自由に運用している物件と比べ、リースバックでは貸し先が利用者に限定されてしまう、再購入の申し出があった場合には応じなければならない、所有にかかるコストが発生するなどの理由から、リースバックの家賃は通常の家賃設定よりもやや高めになることが多い
・近年は新型コロナウイルスの影響もあり、リースバックの利用者が増えています。それに伴いリースバックの取り扱いを始める不動産会社も増えており、新しくリースバックの取り扱いを始めた不動産会社の中には、買取価格や家賃など様々な面で既存のリースバック取り扱い会社よりも優遇するケースがある。
・このような理由から、リースバックの利用に当たっては、複数社の査定を取って買取価格・家賃・契約条件などを比較し、少しでも有利な条件で契約できる不動産会社に依頼することが何よりも重要
リースバックの家賃はどのようにして決まるのか？
リースバックの家賃はどのようにして決まるのでしょうか。算出方法について教えて下さい。
はい。リースバックの家賃は、買取価格を基準にして決まっています。一番多いのは買取価格の120分の1前後の家賃設定ですが、利用者の支払い能力や物件の立地、築年数など様々な要因を考慮して決めます。
なるほど。120分の1前後が多いというのはどうしてですか。
はい。不動産会社から見た場合、物件を所有することになると固定資産税や都市計画税などの税金、万一のために加入する火災保険料、物件を管理する人件費、マンションの場合には管理費や修繕積立金などの所有に伴うコストが発生します。これに加えて、リースバックの場合には貸し先が利用者に限定されてしまう、再購入の申し出があった場合には応じなければならないという義務も発生しますので、通常の大家さんが年間利回り8％前後で運用しているような一般的な物件の場合、リースバックではこれらの経費やリスクを含んで買取価格の120分の1前後（年間利回り10％前後）の家賃が設定されることが多いです。
なるほど。利用者の支払い能力や物件の立地、築年数が考慮されるというのはどういうことでしょうか。
はい。まず利用者の支払い能力というのは、現在の収入状況などですね。できれば現在の住宅ローン返済額よりもリースバックの家賃が低くなることが理想なので、この辺りが考慮されます。収入に関しては、ご高齢で収入が公的年金のみでも問題はありません。実際にリースバックを利用される方の多くは、収入が公的年金のみの方も多いです。問題なく支払っていける金額の家賃かどうかが考慮され、無理なく支払える金額が設定されます。
そうなんですね。私たちも収入は公的年金だけなので少し安心しました。物件の立地や築年数というのは？
はい。これは首都圏の物件や築年数が新しい物件ほど、次の買い手や借り手がすぐに見つかりやすいという理由から家賃（利回り）を低く設定できるということですね。
なるほど。
逆に郊外の物件だと次の買い手や借り手が見つかりにくいという理由から、家賃（利回り）を高くする傾向があります。また、住宅ローン残高が多く残っている物件や競売予定の物件なども、買取価格が高くなる傾向があり、結果家賃も高くせざるを得ないことになります。
なるほど。リースバックの家賃は周辺の家賃相場をもとに決まるのではなく、あくまで利用者や物件の状況で決まるということですね。納得しました。
・リースバックの家賃は買取価格を基準にして決めます。
・一番多いのは、毎月の家賃が買取価格の120分の1前後の金額ですが、最近、リースバックの取り扱いを始めた不動産会社の中には、買取価格や家賃を優遇する会社も出てきています。必ず複数社の査定を取って比較検討した上で決めることが何よりも重要になります。
・毎月の家賃が120分の1前後という金額の根拠については、リースバックは貸し先が利用者に限定される、再購入の申し出があった場合には応じなければならない、所有に関するコストが発生するなどの理由からです。
・買取金額を基準にして決めますが、利用者の状況や物件の状況も考慮します。
・リースバックの利用に当たっては、住宅ローンを一括返済しなければならないため、住宅ローン残高が多く残っている物件や競売予定の物件は買取価格を高くする必要があり、結果家賃も高くなる傾向がある（逆に住宅ローン残高が少ない場合には、必要な資金だけ調達できればよく、あえて買取価格を下げることで家賃や再購入価格を抑えることが可能です）
リースバックの家賃を抑える方法
リースバックの家賃を抑える方法はありますか。
はい。あります。ポイントは以下の2点です。
①買取価格をあえて下げる（必要な資金の調達だけを目的にする）
②必ず複数社の見積もり（査定）を取り、比較検討した上で決める
①買取価格をあえて下げる
普通は自宅を売却する際は、1円でも高く売れることを目指します。しかしリースバックの場合には将来、再購入することができるので、ひとまず今必要な資金の調達のみ買取価格を低くして調達すれば、大幅に家賃を抑えることができます。また、再購入時も買取価格を元に再購入価格が決まるので大幅に安く再購入することができます。
なるほど。できるだけ高く買い取ってもらうことばかり考えていましたが、あえて買取価格を下げてもらって家賃を下げる方法もあるんですね。私たちは数年後に再購入もしたいと思っているので、この方法のほうがいいかな。
そうですね。再購入を視野に入れている場合でしたら、当面の生活について諸々シミュレーションをした上でということになりますが、この方法が使えれば理想的ですね。
②必ず複数社の見積もり（査定）を取り、比較検討した上で決める
見積もりをたくさん取ったほうが良いんですか。
はい。リースバックに限らず自宅を売却する場合には、これが最重要です。
どうしてでしょうか？
不動産会社によって金額にかなりの幅があるからです。不動産は高額なのでなおさらです。査定を取れば一目瞭然ですが、金額で200万円～300万円の差が当然のように出ます。
だいたいどちらにお願いしても同じなのかなと思っていましたが・・。知らないと買い叩かれてしまいそうで怖いです。
はい。特にリースバックの場合は、買取価格だけでなく、家賃や契約条件も考慮して決める必要があります。仲介など他の売却方法と比べて最も不動産会社によって金額に差が差が出ますので、複数社の査定を取って比較検討することが最重要です。これをせずに、なんとなく決めてしまって後から後悔される方が少なくありません。
なるほど。リースバックが一番、金額に差がでるんですね。それなら何社か見積もりを取ろうと思いますが、何度も同じ個人情報を入力したり業者さんの対応をするのが大変そうで・・時間も限られているのでなるべく早く売却したいです。
そうですね。皆さん早く解放されたいと考えて安易に決めてしまう方も多いですが、少しでも有利な売却をするためにも複数社の査定は絶対に必要です。この部分については、不動産会社さんは自社で決めてもらいたいので、あまり積極的に言及しない部分ではありますが私たちは優良な不動産会社さんを紹介する立場で運営しておりますので、中立の立場から忖度のないアドバイスができます。
助かります。では何か良い査定方法はありますか。
はい。1度の査定申し込みで、必要十分な比較検討が簡単にできる査定が理想的ですね。査定については、当サイトでは【おまとめ査定】をおすすめしています。1度のお申し込みで仲介・買取・リースバック3つの売却方法による査定額と諸費用が最大5社まで分かります。最小の労力で最善の売却ができたというお声もたくさん頂戴しておりますので、自信を持っておすすめしています。
ありがとうございます。【おまとめ査定】は無料ですか。
査定費用については完全無料ですのでご安心下さい。もちろんしつこいセールスをされたりといった煩わしさもありません。【おまとめ査定】はあくまでもお客様が比較検討するための判断材料を提供するものです。成約した場合のみ、不動産会社からご紹介料を頂くかたちで運営しております。大手～中小まで全国の優良な不動産会社と提携しておりますので、なんとなく決めてしまうよりは、かなり有利な条件で売却できるかと思います。
いいですね。これから査定を取ってみようと思いますが、まだ分からないことも多く不明点が出てくると思います。気軽に相談したりできますか。
はい。不慣れなご自宅の売却で、ご心配やご不安な点が出てくると思います。そんな時はお電話やメールなどで【無料事前相談】を承っておりますので、お気軽にご利用下さい。実務経験が豊富なメンバーでチームを組んで運営しておりますので、不動産会社のセールスとは違う中立の立場から忖度のないアドバイスをさせて頂きます。
何度も込み入った事情を話すのは気が引けるので助かります。ひとまず【おまとめ査定】を取って不明点などを整理してみます。今日は、ありがとうございました。
そうですね。まずは査定を取って比較検討してみて下さい。不明点や判断に迷われた場合は是非お気軽に【無料事前相談】をご利用下さい。少しでも有利なご売却になりますよう、スタッフ一同お祈りしております。本日は、ありがとうございました。
まとめ
リースバックは、様々な理由で自宅を売却せざるを得なくなった際に、売却後にそのまま住み続けられるという点で非常にニーズの高まっているサービスです。
しかし、家賃を現実的に支払っていけるかどうかという点は冷静に見極める必要があります。
条件によっては住み続けたまま負担を軽減できる理想的な方法になり得る場合もあります。
リースバックの利用に当たっては、必ず複数社の査定を取り長期的な視点で最適な会社を選択するようにして下さい。
リースバックや任意売却について相談したい、詳しい不動産会社を紹介してほしいという方はお電話やメールなどでお気軽に【無料事前相談】をご利用下さい。
無料事前相談では
- 今抱えている問題の整理
- 問題の解決方法
- 問題解決への障害となるもの
をスタッフ全員が意識しながらなるべく分かりやすく真剣にお答えいたします。不動産会社ではないからこそできる中立の立場から、忖度のないアドバイスをさせて頂き、最適な不動産会社をご紹介いたしますので、まずは何よりもお早めにご相談頂ければと思います。
・まずは結論から
・リースバックの家賃相場は？
・リースバックの家賃はどのように決まるのか？
・リースバックの家賃を抑える方法
・まとめ～リースバックを効果的に活用しよう