【完全保存版】不動産リースバックの用語集

不動産取引では普段聞き慣れない言葉がたくさん出てきますが、ポイントになる用語をまとめました。

管理人

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あ行

購入代金を分割して支払うときに最初に支払う代金。 たとえば住宅ローンを利用する場合、金融機関から借り入れて売主に一括で支払ったうえで、借入金を金融機関に分割で返済します。この場合、購入金額のすべてを住宅ローンの対象にすることはできず、20%程度は自己資金が必要になります。この自己資金が頭金です。

遺言がない場合は相続人全員で話し合いをして遺産の分割方法を決めますが、その遺産の分割方法について相続人全員で協議をし、合意した内容を記した書類のこと。

登記簿の乙区欄に1番はじめに設定してある抵当権。2番、3番の抵当権よりも優先して弁済を受けられる。

依頼者が他の不動産会社に重ねて依頼できる契約で、専任媒介契約と違い依頼者の受ける拘束が少ない契約です。売主自ら買主を探すこともできます。ただ、業者側からみると積極的な営業活動が期待できない場合があります。

リースバックと不動産仲介

不動産の名義変更のことを指します。土地や建物の所有権の移動に伴い、所有権が移ったときに行う登記のこと。所有権移転登記ともいう。

印紙税法上の課税文書を作成したときに課される国税。収入印紙を文書に貼付し消印をして納税する。文書の内容や記載金額によって税額が決められている。

リースバックを利用する場合にも必ず印紙税はかかります。費用は物件価格によりますが5,000円から30,000円程度が多いです。リースバックにかかる費用については下記ページで詳しく解説していますので参考にして下さい。

【諸費用と税金まとめ】不動産リースバック契約にかかる費用と税金

仲介で売却する場合に使います。売り出し価格はその金額で売りたいという希望条件です。査定金額をもとに売主(所有者)が決めます。その金額で売れるとは限りません。成約価格は価格交渉を経て契約に至った価格です。

土地や建物を購入しようとする買主にとって、売買契約の相手を売主といいます。

賃借人(家賃を払って借りている人)が入居したままの状態で、他者に売却することをいいます。賃借人から見た場合、家主(大家さん)が変わることになります。

か行

住宅を買い替える場合、自宅の売却前に新居の購入契約をするとき、自宅を売却できなかった場合に備えるため購入契約書に「〇月〇〇日までに〇〇万円以上で自宅を売却できなかったときは、本契約を白紙解約できる」旨の特約をつけることがあります。これを買い替え特約といいます。

毎年7月1日時点の地価を各都道府県ごとに調査し、9月中旬に国土交通省が発表するものです。

1月1日時点の公示地価と併せて一般の土地取引の指標となっている。

例えば住宅を購入したが、「50坪あるはずなのに40坪しかなかった」「雨漏りしない建物だから契約したのに雨漏りした」などの約束違反があった場合、買主は売主に対して責任追及できます。

契約内容と引き渡された目的物や権利内容との間に不一致があった場合に追及できる責任なので、契約不適合責任と呼ばれます。

住宅ローンなどの不動産を担保にした借入金等の返済ができなくなった場合に、債権者の申し立てによって、地方裁判所が行う制度を競売といい、競売にかけられた物件を競売物件といいます。

【分かりやすく解説】競売のしくみや流れ、競売を回避する方法

現状有姿とは、一般的には「現在の状況のまま」という意味です。不動産の売買では、土地や中古マンション、一戸建てなどの売買契約書に「現状有姿」と記されることが多く、こういった売買契約を「現状有姿売買」と呼ぶこともあります。

不動産の売買の際、登記が済んだことを証明する書面を「権利証」といいます。正式な呼び名は登記済証といいます。
2005年に不動産登記法が改正され、今後の本人確認は登記識別情報によることとされたため、今まで権利証と呼んでいたもの=登記済証の発行制度は廃止されました。

公簿売買とは、土地登記簿の表示面積によって売買代金を確定し、その後は金額を変更しないというものです。一般的に、山林や農地のような広大な土地の売買は、公簿売買によって行われています。測量が不要なため簡便ですが、実測面積が少なかった場合、紛争になりやすいため、それを回避するために契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。反対に、測量をして行う売買を実測売買といいます。

毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を1平米あたり単価で示したものです。適正な土地取引の指標にすることを目的に、3月中旬頃に国土交通省が発表しています。

さ行

いったん売却した不動産を、再度買戻すための予約をすることを再売買の予約と言います。予約をした売主(リースバックの利用者)は、買主(自宅を買い取った不動産会社)に対して再売買の意思表示をすれば買主の承諾の有無にかかわらず成立させる予約完結権を持つ。
買戻し特約と似ているが、この予約は契約と同時に行わなくてもよく、代金も予約期間も当事者が自由に決めることができる。ただし、買戻し特約のように、所有権移転の付記登記はできなく、予約上の権利を仮登記しておかなければ、第三者に対抗することはできない。

再売買の予約はリースバックで再購入に関する取り決めをする場合、後からトラブルになることを防ぐため契約時に売買契約書と賃貸借契約書に再購入代金や再購入できる期間を盛り込んでおく形で使われています。

不動産仲介会社が売却依頼を受けた不動産の価格を評価すること。周辺の類似事例と該当物件を比較して、その時の相場を加味し、おおむね3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。
不動産会社が評価した査定価格を元に、最終的に売主が売り出し価格を決めて売り出します。

上の例は仲介で売却する場合の話ですが、買取やリースバックで売却する場合でも査定価格は重要です。

当サイトでおすすめしている【おまとめ査定】などで査定金額や諸費用を確認し、納得できる不動産会社に現地確認を依頼し、細かい契約条件を確認した上で双方合意すれば契約となります。

住宅の購入や売却、建築をする際の購入代金以外にかかる費用のこと。
主な諸費用として、住宅ローン借入費用(事務手数料、保証料、団体信用生命保険など)、各種保険料(火災保険、地震保険など)、登記費用(印紙税、登録免許税、司法書士への報酬など)、仲介物件の場合は不動産会社などへの仲介手数料などがある。

リースバックの利用にかかる費用としては、印紙代や抵当権抹消費用(住宅ローンが残っている場合)、連来保証人の代わりを保証会社にお願いする保証料などがかかり総額で10万円から20万円程度が多いです。

【諸費用と税金まとめ】不動産リースバック契約にかかる費用と税金

3つある媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約)を付した契約です。 専属専任媒介契約を締結した業者は
(1)媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること
(2)1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること
(3)媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
などが義務づけられている。

<専属専任媒介契約>の例
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」

依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一類型。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、自らが買主を探すことは制限されない。 宅建業法では
(1)依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと
(2)宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること
(3)媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている(同法34条の2)

<専任媒介契約> の例
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」

親子や親族関係にある人が、亡くなった人の遺産を受け継ぐことをいいます。
相続は債権などのプラスの資産とともに債務(借金などマイナスの資産)も引き継ぐことになる。人が亡くなった時点で自動的に開始してしまうため、相続人の意思表示をしなくとも、遺産は継承されます。相続することを放棄する場合は、知ったときから3カ月以内に、相続放棄の意思表示をする必要があり、ない場合は相続を承認したとみなされる。

親族などが死亡したことにより財産を継承したり、遺言により財産を取得した人(個人)にかかる税金(国税)のことです。
課税対象は、現金、預貯金、有価証券、不動産などのほか、貸付金や著作権など経済的な価値があるもの全てが対象となり、死亡前3年以内に贈与された財産や相続時精算課税制度の適用を受けて贈与により取得したものも含まれます。
非課税となるものは、墓地や葬式費用の他、特定の寄付など。死亡保険や死亡退職金は、「500万円×法定相続人の数」までが非課税となります。

相続が発生したときに、民法によって遺産を相続することが認められている人のことを「(法定)相続人」といい、遺産を残した人は「被相続人」といいます。また、遺言によって相続人以外の第三者で遺産を受けた人は「受遺者」といいます。
相続人になれるひとは、生存している配偶者、子(胎児を含む)、直系尊属、兄弟姉妹の4種類と決まっており、相続人が複数いる場合は、財産を相続する順位、その順位による相続の割合も決まっています。

た行

国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けて宅地建物取引業(=不動産業)を営む者をいいます。

国家資格である宅地建物取引士資格試験に合格し、その都道府県知事の登録を受け、登録している都道府県知事から宅地建物取引士証の交付を受けた者をいいます。重要事項の説明、重要事項説明書及び契約締結後に交付する書面への記名押印等、宅地建物の取引にあたって、その行うべき業務は非常に重要なものです。不動産の仕事は知識と経験が必要ですが、宅地建物取引士は不動産業界では、業務上必要な知識があることの証明だと捉えられています。

弊社の社員は全員が宅地建物取引士です。不動産業界での必要十分な実務経験を積んだプロで構成していますので、安心してご相談頂ければと思います。

宅地建物取引業(=不動産業)を営む者について免許制度を実施し、その業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的としているものです。

不動産業界で働く者が守ることが書かれた法律ですね。

住宅ローン利用者が万一死亡した場合に、所定の保険金を債務者に充当して、残った家族に負担を掛けないようにする生命保険です。団体信用生命保険が適用されると、住宅ローン残高は0になります。住宅ローン(=借金)がなくなるということですね。

仲介を依頼され、契約を成立させた際に受け取る報酬のことです。

宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料は下記が上限として定められています。

■取引物件価格(税抜)が400万円超
取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

■取引物件価格(税抜)が200万円~400万円以下
取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税

■取引物件価格(税抜)が200万円以下
取引物件価格(税抜)×5%+消費税

住宅が売れるまでの間、半年~1年程度の短期間だけ借りるものを「つなぎ融資」といいます。一般の住宅ローンより、金利が高めで利息は一括払いのケースが多いですね。

抵当権とは、債権者(お金を貸した人)が担保物件の引渡しを受けずに、債務者(お金を借りた人)または保証人に使用させておき、債務不履行(=お金が返済できなくなること)の場合に、その担保物件を競売などの方法で換価し、優先的に債権の弁済を受けることを目的とする担保物件のことです。

手付金とは、土地や一戸建て、マンションなどの売買契約を交わすときに、買い主が売り主に渡す金銭のこと。手付金は契約成立の証拠になり、売買代金に充当されます。

例えば、3,000万円の物件を手付金300万円で契約した場合、後日の決済時に残金2,700万円を支払うということになります。
不動産会社が売り主の場合、原則として、契約書に「売り主または買い主が契約の履行に着手するまでは、買い主は手付金を放棄し、売り主は手付金の倍額を返すことで、契約を解除できる」という条項が盛り込まれる。一方、売り主が個人の場合は、両者の合意のもと、手付金の放棄または倍返しで契約解除できる「期限」を決めることもあります。

その不動産の履歴が分かる「カルテ」です。土地・建物にかかわる権利関係を法的に登録している台帳のことで、所在・面積・所有者の住所・氏名などを公示しています。登記簿に登記していないと、第三者に対抗できません。登記簿は、所有者の移り変わりや、ローンの担保になっていないかなどを知るための重要な情報源。土地と建物それぞれにあり、中身は表題部、甲区、乙区に分かれている。表題部には、土地登記簿の場合は所在地の地番、地目、地積など、建物登記簿の場合は家屋番号、構造、床面積などが記載されている。甲区には、所有権にかかわる項目、乙区には抵当権などの所有権以外の権利に関する項目が含まれる。登記所で交付する登記簿の写しを「謄本」(一部分の写しは抄本)と呼び、コンピュータ化された登記所で交付されるものは、「登記事項証明書」と呼びます。

不動産の所有権や抵当権を登記する場合にかかる国税のひとつです。登記の種類によって税率が異なります。主な登記の種類として、新築住宅の購入や建築をした際の所有権保存登記、土地や中古住宅の購入や相続をした際の所有権移転登記、住宅ローンを利用した際の抵当権設定登記などがあります。
法務局などの登記所に申請する際に支払いますが、手続きは司法書士に代行してもらうのが一般的です。

【諸費用と税金まとめ】不動産リースバック契約にかかる費用と税金

な行

住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になりますが、競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもあります。そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却することを任意売却といいます。

【コロナ渦で利用者急増!】リースバックと任意売却の比較

は行

不動産仲介会社に不動産の売却や購入に関して仲介依頼する際に結ぶ契約のことです。媒介契約を結んだ時点では費用は発生しません。売却または購入が成就した際に、成功報酬として規定の仲介手数料を支払います。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。

リースバックと不動産仲介

不動産を取得した人に課税される地方税のこと。土地や住宅を購入、家屋を新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を取得したときに1度だけかかります。ただし、相続や法人の合併などによる取得は非課税。自治体により申告期限が異なり、マイホームを取得した場合は一定の軽減措置が受けられる。

【諸費用と税金まとめ】不動産リースバック契約にかかる費用と税金

不動産に関する調査をするところですね。法務局には、土地や建物の登記簿が備えられていて、その権利関係を調べることが出来ます。また、公図を閲覧して土地の位置関係や道路との関係などを確認することも出来ます。

や行

死後の財産相続などについての最終意思を表示したものです。法律の分野では「いごん」と呼ばれていますがどちらも同じ意味です。
遺言を作成しておくと、遺産の全体または個々の遺産を誰が受け継ぐかについて、法定相続とは異なる相続を可能とし、自らの意思を反映させることができます。
また、遺贈という方法により相続人以外の者に遺産をあたえることも可能です。ただし、民法に定められた方法で行わなければ有効になりません。一般的には、遺言者本人が全文(日付、氏名含む)を自筆で記述し押印をする自筆証書遺言、遺言書の内容を公証人が確認してから公正証書にする公正証書遺言、遺言書の内容を秘密にして公正証書にする秘密証書遺言のどれかの方法で行います。

都市の建築物がその用途に応じて最も適した場所に配置され、その機能を十分に発揮できるように、都市計画法において「用途地域」が定められています。
用途地域には、大きくわけて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、さらに細かく以下の12地域に分類されます。
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

ら行

不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)の略です。
不動産会社同士で互いに不動産情報(売買・賃貸・仲介)を交換するための不動産情報ネットワークの一つです。

レインズの会員(加盟している不動産会社)は、早期に成約できるように売却依頼を受けた物件情報を登録する義務があります。

その年に発生した相続の土地の評価額を決定する基準となる土地の単価のことです。毎年1月1日時点の評価額を8月に国税庁が発表しています。

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