リースバックと不動産担保ローン

このページでは、不動産リースバックと不動産担保ローンの違いについて解説しています。

まずは結論から

不動産担保ローンはリバースモーゲージと同様、自宅を活用した資金調達手段として魅力的ではあるものの、利用にあたって制約が多いというデメリットがあります。リースバックとはそれぞれ特徴が違うため、優劣をつけることはできませんが、大事なことはそれぞれをしっかり比較検討した上で、納得し答えを出すことです。後で後悔しないよう、最適な資金調達方法を選択しましょう。

リースバックとリバースモーゲージ

不動産担保ローンとは?

ご夫婦

不動産担保ローンについて教えて下さい。

管理人

はい。不動産担保ローンとは、自宅等を担保として提供し、金融機関等から一括で融資を受け、その後毎月元本+金利を返済していくローンサービスです。

ご夫婦

なるほど。自宅を売却するのではなく、自宅を元手にお金を借りる金融商品なんですね。

ローンとなると金利や借入期間が気になります。

管理人

はい。担保として提供する不動産としては、自宅として使っている土地・建物の他、事業用物件や別荘等も可能としている金融機関もあります。不動産を担保として提供する分、無担保のローンと比較して低金利で借入限度額が大きく、また長期間の借入が可能という特徴があります。

ご夫婦

なるほど。低金利で長期間というのは良い気がします。返せなくなってしまった場合はどうなるんですか。

管理人

はい。返済が滞るなどの状況になった場合には、担保としている不動産を金融機関等が売却しローンの返済に充てます。

ご夫婦

なるほど。不動産担保ローンの仕組みが理解できました。

不動産担保ローンのメリット

ご夫婦

不動産担保ローンのメリットについて教えて下さい。

管理人

はい。不動産担保ローンを利用するメリットは大きく分けると3つあります。

不動産担保ローンのメリット3つ

・自宅を売却することなく、資金を調達できる

・不動産を担保としているため、カードローンやビジネスローンと比べて低金利である

・長期間にわたって借りられる

管理人

詳しく見ていきましょう。

自宅を売却することなく、資金を調達できる

管理人

リバースモーゲージと同様、不動産を担保にした「借入」のため、資金を調達するために引っ越し(転居)をする必要がありません。ここが不動産リースバックとの大きな違いですね。どちらも資金を調達した上で、自宅に住み続けられるという点は大きなメリットのひとつです。

ご夫婦

自宅に住み続けられる点は、リースバックと同じですね。

不動産を担保としているため、カードローンやビジネスローンと比べて低金利である

管理人

不動産を担保としているため、無担保の個人向けカードローンや法人向けビジネスローンよりも低金利で借りることができます。無担保のカードローンやビジネスローンの金利は一般的に4%~15%ですが、不動産担保ローンでは2.5%~9.5%となっています。借入金利が低い分、返済総額は安くなります。

ご夫婦

確かに安いですが、それでも結構幅がありますね。

長期間にわたって借りられる

管理人

返済期間を10年、20年、30年と長期間に設定することができます。返済期間を長期に設定すれば、毎月の返済額を低く抑えることが可能です。ただし、返済期間が長くなるほど、利息の負担額は大きくなりますので注意が必要です。

ご夫婦

ライフスタイルや利息とのバランスを良く考えて選ぶ必要がありそうですね。

不動産担保ローンのデメリット

ご夫婦

不動産担保ローンのデメリットについても教えて下さい。

管理人

はい。不動産担保ローンのデメリットは大きく分けると4つですね。

不動産担保ローンのデメリット4つ

・年齢や所得の制限、調達した資金の使い道などの制約が多い

・返済できなくなってしまった場合には、不動産を失う

・利用にあたってリースバックよりも高額な事務手数料などの費用がかかる

・リバースモーゲージと同様、金利上昇リスクがある

管理人

詳しく見ていきましょう。

年齢や所得の制限、調達した資金の使い道などの制約が多い

管理人

ローンを組むことが可能な年齢上限に制約がある場合や、80才までなど特定の年齢までにローンを完済しなければならない等という期限が設けられていることが多いです。また、保証人が必要な場合や年収が120万以上であること、調達した資金の使い道についても限定されるなどの制約があります。

ご夫婦

こんなに細かく利用できるかどうかの条件があるんですね。想像以上でした。

返済できない場合には、不動産を失う

管理人

不動産を担保にお金を借りますので、その不動産には抵当権(根抵当権)が設定(登記)されています。この抵当権というのはお金が返せなくなった場合、金融機関が競売にかけ元本と利息を回収しますよということを意味します。そのため返済ができなくなると、借主は不動産を失うことになります。

ご夫婦

担保として自宅を差し入れる分、金利をお安くしてもらうのでこれは理解できます。

利用にあたってリースバックよりも高額な事務手数料などの費用がかかる

管理人

事務手数料や印紙代、抵当権の登記費用、調査費用などが数十万円単位でかかります。

ご夫婦

リースバックにかかる費用は10万円から20万円くらいだとこちらで読んだので、それよりはかかりそうですね。

【諸費用と税金まとめ】不動産リースバック契約にかかる費用と税金

リバースモーゲージと同様、金利上昇リスクがある

管理人

リバースモーゲージと同様、変動金利で借りることが多いと思います。将来、金利が上昇した場合、返済額が当初よりも多くなる可能性があります。

ご夫婦

これは理解できます。変動金利で借りる以上、しょうがないですね。

リースバックとリバースモーゲージ

不動産リースバックとの比較

ご夫婦

リースバックとの比較について教えて下さい。

管理人

はい。不動産リースバックと不動産担保ローンでは下記のような違いがあります。

リースバック
メリット
□自宅に住みながら、資金を調達できる
□自宅の売却代金が一括で支払われる
□資金用途に制限がない
□再購入が可能
デメリット
□所有権(名義)が移る
□毎月の家賃支払いが発生する
不動産担保ローン
メリット
□自宅を担保に融資が受けられる
□比較的低金利である
□長期間にわたって借りられる
□相続人の同意が不要
□審査が比較的早い
デメリット
□年齢・所得の制限がある
□金利上昇のリスクがある
□不動産評価額が変動するリスクがある
□利用にあたり、比較的高額な費用がかかる
ご夫婦

なるほど。

管理人

利用のしやすさなら断然リースバックに軍配が上がりますが、金銭的な面で家賃が発生するなどのデメリットがあります。このあたりがどちらが良いとは一概に言えない理由です。

ご夫婦

確かにそうですね。条件が良くても利用できなければ意味がありませんからね。

リバースモーゲージと不動産担保ローンの比較についても教えて下さい。

管理人

はい。リバースモーゲージと不動産担保ローンを比較すると下記のような感じになります。

リバースモーゲージ不動産担保ローン
仕組み不動産を担保にし、毎月年金の形で受け取る不動産を担保にし、一括で融資金額を受け取った後に毎月返済していく
借入の有無ありあり
所有権移転(名義)しないしない
担保の設定ありあり
ポイント・売却を前提としている
条件が厳しく、活用しにくい
・不動産を担保にした一般的なローン
条件が厳しく活用しにくい
ご夫婦

一括でもらう不動産担保ローンと、毎月年金でもらうリバースモーゲージという感じですね。

管理人

そうですね。よく似ている両者ですが、毎月年金の形で受け取るリバースモーゲージに対して、不動産担保ローンは一括で受け取った後に毎月返済していくという違いがあります。

ご夫婦

ただ、どちらも利用に当たって条件が厳しそうで・・

管理人

そうですね。共通点は条件が厳しく利用がしにくいことであり、そこがリースバックとの決定的な違いです。はじめにリバースモーゲージと不動産担保ローンを検討したが利用できず、リースバックを利用する方も少なくありません。

ご夫婦

なるほど。利用できるかどうかも含めて今一度、整理してみます。私たちに合った資金調達ができると良いのですが。また分からないことがあると思いますので、ご相談させて下さい。今日は、ありがとうございました。

管理人

はい。これから検討を進められていく中で、ご不明な点が出てきましたらお電話やメールなどで【無料事前相談】も承っておりますのでまたお気軽にご相談下さい。中立の立場で忖度のないアドバイスをさせて頂きます。本日は、ありがとうございました。

リースバックは比較が重要な理由

コロナ渦で話題の不動産リースバックとはどんな仕組み?

【2021年最新版】不動産リースバックの全体像を知ろう!